Tra il diritto dell’ex moglie ad abitare la casa coniugale (poiché collocataria della prole) e il diritto del terzo acquirente, quale prevale? Con ordinanza n. 9990 del 10 aprile 2019 la Cassazione ha messo a punto un vademecum valevole per i casi di matrimonio, di unione civile e di convivenza more uxorio.
Primo caso – I coniugi abitano in una casa di proprietà del marito. Quest’ultimo la vende a un terzo, ma i coniugi continuano ad abitarvi. A seguito di separazione, il giudice assegna la casa coniugale all’ex moglie, collocataria dei figli.
- Prevale il diritto dell’ex moglie se prova che il terzo abbia comprato rispettando il fatto che l’ex famiglia del venditore avrebbe potuto continuare ad abitarvi (cd. “clausola di rispetto” inserita nel contratto di compravendita) o se prova che il terzo abbia concesso la casa in comodato al marito e/o alla moglie;
- prevale il diritto del terzo nel caso in cui la predetta prova non abbia successo.
La Cassazione ricorda che il provvedimento con cui il giudice assegna la casa familiare al coniuge collocatario della prole, lascia intatto il diritto del terzo acquirente, ma costituisce un “autonomo titolo di detenzione qualificata” della casa al fine di “tutelare l’interesse dei figli a permanere nell’ambiente domestico in cui sono cresciuti”.
Secondo caso – I coniugi abitano in una casa di proprietà del marito.A seguito di separazione, il giudice assegna all’ex moglie l’abitazione, che viene poi venduta dall’ex marito a un terzo.
- Prevale il diritto dell’ex moglie: per un novennio, decorrente dal giorno del provvedimento giudiziale di assegnazione della casa; anche oltre il novennio, se il provvedimento è trascritto nei Registri immobiliari.
Terzo caso – I coniugi abitano in una casa di proprietà del marito. Quest’ultimo la vende a un terzo, ma i coniugi continuano ad abitarvi in un rapporto di comodato, implicito o esplicito. A seguito di separazione, il giudice assegna la casa coniugale all’ex moglie.
- Prevale il diritto del terzo, al quale non sono opponibili né il comodato né l’assegnazione della casa in comodato. Salvo che il terzo, comprando, abbia accettato il comodato o l’assegnazione della casa in comodato o abbia stipulato, espressamente o implicitamente, un nuovo contratto di comodato.
Stesso discorso laddove i coniugi abitino la casa in virtù di un comodato (concesso ad es. dai genitori dello sposo, proprietari), la casa venga venduta a un terzo e poi, a seguito di separazione, assegnata dal giudice all’ex moglie.
Quarto caso – I coniugi abitano in una casa concessa in comodato al solo marito. A seguito di separazione, il giudice assegna all’ex moglie l’abitazione, che viene poi venduta dal proprietario a un terzo.
- Prevale il diritto del terzo, sia laddove il comodato non sia stato esteso alla donna sia laddove le sia stato esteso in quanto il comodato non è opponibile al terzo. Salvo che questi, comprando, non l’abbia accettato.
Quinto caso – I coniugi abitano in una casa condotta in locazione da entrambi. A seguito di separazione, il giudice assegna all’ex moglie l’abitazione, che viene poi venduta dal proprietario a un terzo.
- Si applica l’art. 1599 del Codice Civile: “Il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente se ha data certa anteriore all’alienazione della cosa […] Le locazioni di beni immobili non trascritte non sono opponibili al terzo acquirente, se non nei limiti di un novennio dall’inizio della locazione.L’acquirente è in ogni caso tenuto a rispettare la locazione, se ne ha assunto l’obbligo verso l’alienante”.
Sesto caso – I coniugi abitano in una casa condotta in locazione soltanto dal marito.A seguito di separazione, il giudice assegna l’abitazione all’ex moglie.
- Si applica l’art. 6 della legge 392/1978: l’ex moglie subentra nel contratto di locazione e il rapporto tra lei e il proprietario della casa è regolato dal contratto di locazione.
Sono tanti e con molteplici sfaccettature i casi individuati dalla Suprema Corte, ai quali ha provato a dare soluzione con il predetto vademecum.